Chronos - Vivaldi avocats - Cession de droits sociaux : exclusion des immeubles par destination pour l’appréciation de la prépondérance immobilière

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Cession de droits sociaux : exclusion des immeubles par destination pour l’appréciation de la prépondérance immobilière

La Cour d’Appel de Toulouse dans son arrêt rendu le 23 avril 2018 précise la notion de prépondérance immobilière telle qu’elle est entendue pour la détermination des droits d’enregistrement dus lors de cessions de droits sociaux. La Cour juge que les immeubles par destination ne doivent pas être retenus au numérateur pour la détermination de la prépondérance immobilière.

 

SOURCE : Cour d’Appel de TOULOUSE, 23 avril 2018, n°16/01504

 

La cession de droits sociaux donne en principe lieu au paiement d’un droit de mutation. 

 

Les cessions d’action et de titres assimilés sont assujetties à un droit de 0,1%[1]. Dans les sociétés par actions cotées, le droit n’est exigible que si les cessions sont constatées par un acte. Dans les sociétés non cotées, en revanche, le droit est exigible même en l’absence d’acte.

 

Les cessions de parts sociales dans les sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions (SARL, sociétés civiles…) sont soumises à un droit 3% qu’elles soient ou non constatées par un acte[2].

 

Cependant, les cessions de participation dans des sociétés à prépondérance immobilière sont soumises à un droit de 5% qu’il s’agisse d’actions ou de parts sociales[3].

 

L’administration fiscale considère que :

 

« Sont à prépondérance immobilière les personnes morales, françaises ou étrangères, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L424-1 du code monétaire et financier, dont l'actif brut total est constitué pour plus de la moitié d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales, françaises ou étrangères, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L424-1 du code monétaire et financier, elles-mêmes à prépondérance immobilière »[4].

 

Il y a donc lieu de retenir, pour apprécier la prépondérance immobilière d’une personne morale :

 

Au numérateur :

 

D’une part, la valeur des immeubles et des droits réels immobiliers qu’elle possède en France et ce quelle que soit l’utilisation qu’elle en fait (c’est-à-dire qu’elle les affecte ou non à ses propres exploitations),

 

D’autre part, la valeur des participations qu’elle détient dans des personnes morales à prépondérance immobilière ;

 

Au dénominateur : la valeur brute réelle de la totalité des éléments d’actifs français ou étrangers.

 

La Cour d’Appel de TOULOUSE apporte des précisions quant aux biens à prendre en compte pour apprécier la prépondérance immobilière d’une personne morale au regard des dispositions de l’article 726 du Code Général des Impôts.

 

Rappel des faits et de la procédure

 

Par acte du 29 novembre 2010, la SA Etablissements Bernard & Cie a acquis 500 actions composant le capital social de la SAS SHHB qui exploite une centrale hydroélectrique, moyennant le prix de 2 718 873 euros qui a été taxé au taux de 1,10% prévu par l’article 726 I 1° du Code Général des Impôts plafonné à 5 000 euros par cession.

 

Le 1er août 2011, l’administration fiscale a adressé à la SA Etablissements Bernard & Cie une proposition de rectification au motif que cette cession aurait dû être taxée au taux de 5% applicable aux cessions de participation dans les personnes morales à prépondérance immobilière à raison d’un actif immobilier représentant 78,86% de l’actif total de la SAS S HHB à la clôture de l’exercice 2009.

 

Le litige a été soumis à la Commission départementale de conciliation qui a retenu une prépondérance immobilière à hauteur de 70,48% et émis un avis favorable sur la qualification de société à prépondérance immobilière, la cession des titres devant être taxée au taux de 5%.

 

Le 24 septembre 2013, le SIE a émis un avis de recouvrement. La SA Etablissements Bernard & Cie a présenté un recours, le 2 décembre 2014, qui a été rejeté par décision du 27 avril 2015.

 

Le 1er juillet 2015, la SA Etablissements Bernard & Cie a assigné la DGFIP devant le Tribunal de grande instance de Castres pour voir déclarée non fondée la décision du 27 avril 2015 et se voir accorder un dégrèvement.

 

Le Tribunal de Grande Instance, par jugement du 12 février 2016, a déclaré non fondée la décision de rejet prise le 27 avril 2015 par la DGFIP.

 

La DGFIP a relevé appel de ce jugement le 23 mars 2016.

 

La décision de la Cour d’Appel de TOULOUSE 

 

L’administration fiscale avait, pour déterminer si la société dont les actions ont été acquises était à prépondérance immobilière, retenu au numérateur les installations techniques qualifiées d’immeubles par destination.

 

La Cour d’Appel de Toulouse rejette l’appel interjeté par la DGFIP, estimant au contraire que les immeubles par destination ne peuvent être retenus pour la détermination de la prépondérance immobilière dans le cadre d’une cession de droits sociaux.

 

En effet, l’article 524 du Code Civil dispose que les animaux et les objets que le propriétaire d’un fonds y a placé pour les services et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Si l’article 14 du Code Général des Impôts inclut dans les revenus fonciers les revenus « de l’outillage des établissements industriels attachés au fonds à perpétuelle demeure », ces dispositions sont propres à la définition d’une catégorie de revenu et ne constituent pas les éléments d’une définition fiscale des biens immobiliers en général. 

 

Dès lors, c’est à bon droit que le Tribunal de grande instance de Castres a retenu que l’article 726 I 2° du Code Général des Impôts qui ne mentionne que les immeubles et droits réels immobiliers, et non spécifiquement les immeubles par destination, ceux-ci ne peuvent y être inclus par référence aux dispositions du Code Civil.

 

Clara DUBRULLE

Vivaldi-Avocats



[1] article 726 I 1° du Code Général des Impôts

[2] article 726 I 1° bis du Code Général des Impôts

[3] article 726 I 2° du Code Général des Impôts

[4] BOI – EMR – DMTOM – 40 – 10 -10 §180

 

 

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