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Non assujettissement à la TVA immobilière de la vente d’un appartement rénové acquis en ruine par une SCI

La Cour d’appel de Douai conteste la position retenue par l’administration fiscale qui a considéré qu’une SCI devait être assujettie à la TVA immobilière à la suite de l’acquisition d’un immeuble en ruine et de la revente des deux appartements le composant entièrement rénovés.

 

Source : Cour d’appel de Douai, 20 septembre 2018, n°17/02071 

 

Les opérations immobilières réalisées par un assujetti agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique obéissent aux règles générales de la TVA, sous réserve de certaines particularités.

 

Pour déterminer si une personne qui réalise une livraison d'immeuble a la qualité d'assujetti, il convient de faire application du droit commun de la TVA qui vise les opérations réalisées par « un assujetti agissant en tant que tel ». Conformément à l'article 256 A du CGI, sont considérées comme assujetties les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa de cet article, quels que soient leur statut juridique, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention.

 

En l’espèce, la Cour d’appel de Douai s’est penchée, à travers un cas de mise en cause de la responsabilité d’une étude notariale, sur la qualité au regard de la TVA d’une SCI dans l’hypothèse de la vente d’un appartement entièrement rénové acquis en état de ruine.

 

Rappel des faits

 

Le 12 juillet 2012, Messieurs X et Y ont fait l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation et sinistré lors d’un précédent incendie. Comme prévu dans le compromis, la SCI BBAK s’est finalement substituée à ces deux acquéreurs. L’immeuble ainsi acquis a été mis en rénovation.

 

Par acte du 22 novembre 2013, la SCI BBAK a vendu à Madame A le rez-de-chaussée de l’immeuble ainsi rénové correspondant au lot n°1. Une seconde vente est intervenue le 12 mars 2014 au profit de Madame B.

 

Peu après, l’administration fiscale a procédé à un contrôle sur place et notifié à la SCI BBAK qu’elle était fondée au visa de l’article 257 du CGI à soumettre la vente en faveur de Madame A à la TVA immobilière plutôt qu'aux droits d'enregistrement, la vente portant sur un immeuble neuf ou considéré comme tel.

 

Ainsi, l'administration considérait que le prix de vente pratiqué par la SCI s'entendait TTC à charge pour la SCI cédante de reverser à l'Etat la TVA collectée.

 

La SCI BBAK n'a pas contesté ce reclassement et s'est exécutée auprès du fisc en lui réglant la TVA collectée au titre des deux ventes, outre les rappels d'impôts et majorations, les pénalités de recouvrement ayant fait l'objet de remises.

 

Considérant qu'elle avait subi un préjudice, la SCI BBAK a fait assigner la SCP de notaires devant le tribunal de grande instance de Lille.

 

Le TGI de Lille, par jugement du 30 novembre 2016, a jugé que la SCP de notaires avait commis des manquements fautifs en omettant d’informer la SCI BBAK sur le régime fiscal de la TVA applicable à l’opération immobilière à laquelle elle a prêté son concours, mais le TGI a débouté la SCI de sa demande de dommages et intérêts. La SCI a interjeté appel de la décision.

 

La Cour rappelle avant tout que je juge judiciaire dispose, à l’occasion d’un litige de sa compétence, d’une plénitude de compétence en matière fiscale qui s’étend à l’interprétation des dispositions fiscales dont dépend la solution de ce litige et qu’il en est ainsi lorsque d’une telle interprétation dépend la responsabilité délictuelle du notaire qui a instrumenté un acte de vente sous une qualification fiscale qui a donné lieu à une proposition de rectification de l’administration fiscale.

 

La décision de la Cour d’appel de Douai

 

La loi du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010 a réformé le régime de la TVA relative aux opérations immobilières.

 

La Cour énonce qu’il résulte « de la combinaison des articles 256 et 256 A du code général des impôts qu'une livraison d'immeuble est soumise à la TVA lorsqu'elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, ce qui implique :

 

- d'une part, que la personne qui effectue la livraison d'immeuble exerce à titre habituel et de manière indépendante une activité économique par l'adoption d'un comportement actif sur la durée,

 

- et d'autre part, que la livraison de l'immeuble intervienne dans le cadre de cette activité économique. »

 

Elle en déduit à juste titre que « les particuliers réalisant à titre individuel ou par l'intermédiaire d'une société civile une unique opération immobilière, notamment de cession d'immeuble, ne doivent pas être considérés comme des assujettis réalisant des opérations immobilières soumises à la TVA. »

 

La Cour relève que « la SCI BBAK a pour objet social :

 

- l'acquisition, l'administration et l'exploitation par bail, location, sous-location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis, dont la société pourrait avoir la propriété ou la jouissance,

 

- la réfection, la rénovation, la réhabilitation d'immeubles anciens, ainsi que la réalisation de tous travaux de transformation, amélioration, installations nouvelles conformément à leur disposition,

 

- et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation, à condition toutefois d'en respecter le caractère civil. »

 

En outre, Monsieur X, associé de la SCI BBAK, déclare dans une attestation que le projet de la SCI était la réalisation de travaux afin de créer deux appartements et de les mettre en location, qu’il s’agissait d’une stratégie patrimoniale à long terme.

 

La Cour en déduit que la SCI a été constituée dans une stratégie patrimoniale d’investissement à long terme et non dans une démarche commerciale active.

 

La Cour remarque ensuite que la proposition de rectification de l’administration fiscale indique « ces statuts en tant que tels ne lui confèrent pas le statut d’assujetti à la TVA ».

 

Enfin, la SCI pour l’acquisition dudit immeuble a souscrit un prêt hypothécaire sur 20 ans dont l’objet du financement est « nature des travaux : amélioration à usage d’habitation principale du ou des emprunteurs ».

 

En conséquence, la Cour juge que si la SCI BBAK a donné mandat à la SCP de notaires de vendre, force est de constater qu’elle n’est pas entrée dans une démarche active de commercialisation puisqu’elle avait acquis l’immeuble dans une démarche patrimoniale et sans mobiliser des moyens pour se placer en concurrence avec des professionnels de l’immobilier.

 

N'ayant fait qu'exercer son droit de propriété, la SCI BBAK a agi à titre privé dans le cadre de la gestion de son patrimoine de sorte qu'elle n'avait pas la qualité d'assujettie à la TVA agissant en tant que telle lors des mutations litigieuses.

 

Dès lors, les ventes réalisées par la SCI résultent de la simple propriété du bien et ne constituent pas la contrepartie d'une activité économique de telle sorte qu'elles n'étaient pas soumises au régime de la TVA.

 

La Cour infirme donc le jugement rendu en première instance et déboute la SCI de toutes ces demandes.

 

Ce qu’il faut retenir de cet arrêt

 

La Cour d’appel conteste la position retenue par l’administration fiscale lors du redressement de la SCI BBAK. Pour la Cour, la SCI n’était pas assujettie à la TVA immobilière lors des ventes des appartements. La SCI n’a fait qu’exercer son droit de propriété.

 

Une SCI n’agit pas comme une assujettie lorsqu’elle acquière un immeuble en ruine en vue de le rénover pour le mettre en location (ce qui peut être démontré notamment par les statuts de la SCI, la nature du prêt bancaire…). Le fait que la SCI vende finalement les appartements ainsi rénovés ne suffit pas à constater une réelle démarche de commercialisation susceptible de rendre l’opération assujettie à la TVA immobilière.

 

Clara DUBRULLE

Vivaldi-Avocats 

 

 

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