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Plus-value immobilière : une occupation brève n’exclut pas le bénéfice de l’exonération résidence principale

Les contribuables avaient en l’espèce occupé le logement pendant 8 mois. La Cour administrative d’appel de Paris vient préciser que cette occupation brève ne remet pas en cause le bénéfice de l’exonération de la plus value, pas plus que la circonstance que la cession du logement soit intervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières.

 

SOURCE : CAA Paris, 2ème chambre, 21 février 2018, 17PA00527

 

Rappel du dispositif d’exonération de plus-value de la résidence principale

 

Aux termes de l’article 150 U du Code général des impôts, les plus values réalisées lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers sont passibles de l’impôt sur le revenu. Par dérogation, le II 1° de cet article prévoit une exonération d’impôt sur le revenu, et de prélèvements sociaux, pour les cessions portant sur la résidence principale du cédant au jour de la cession.

 

Sont considérés comme résidences principales au sens du 1° du II de l'article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire[1].

 

La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Il s'agit d'une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier sous le contrôle du juge de l'impôt.

 

Il doit également s'agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence.

 

Les immeubles donnés en location et les immeubles occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers sont donc exclus du bénéfice du dispositif. Les logements qui ne constituent plus la résidence principale du cédant sont également exclus.

 

Il résulte des règles ci-avant exposées (reprises par le Bofip) que la détermination de la résidence principale du contribuable constitue une question de fait qui doit être appréciée au cas par cas sous le contrôle du juge de l’impôt.

 

Le litige présenté à la Cour

 

Le litige existant entre les contribuables et l’administration fiscale porte sur l’application du dispositif d’exonération de la plus value réalisée sur la résidence principale.

 

Pour comprendre, il convient de retracer l’historique des différentes opérations réalisées par les contribuables A :

 

- Les contribuables A habitent un appartement dans le 7e arrondissement de Paris. En même temps, ils donnent en location un appartement dans le 9e arrondissement.

 

- Le 6 avril 2011, ils acquièrent des locaux à usage de bureaux dans le 2e arrondissement, locaux qu’ils donnent en location à la société dirigée par Monsieur A.

 

- Le locataire de l’appartement loué dans le 9e arrondissement donne congé aux contribuables et les informe de son intention de libérer l’appartement à compter du 1er septembre 2011.

 

- Les contribuables A décident alors de céder l’appartement qu’ils habitent dans le 7e arrondissement pour emménager en septembre 2011 dans l’appartement situé dans le 9e arrondissement.

 

- A la fin de l’année 2011, la société de Monsieur A cesse de louer les bureaux situés dans le 2e arrondissement, les contribuables décident alors d’affecter ces locaux à leur propre résidence principale.

 

- C’est ainsi qu’ils cèdent le 25 mai 2012, l’appartement situé dans le 9e arrondissement.

 

Les contribuables ont déclaré que cette cession portait sur leur résidence principale et ont fait application de l’exonération de plus-value immobilière prévue par l’article 150 U II 1° du CGI, ce que l’administration conteste.

 

Les moyens soulevés par les parties

 

Pour refuser aux contribuables le dispositif d’exonération de la plus-value immobilière réalisée, l’administration fiscale soutenait que :

 

- le caractère effectif de la résidence principale n’était pas justifié puisque l’occupation de ce logement n’avait duré que 8 mois (de septembre 2011 à mai 2012) ;

 

- l’exonération est refusée lorsque l’occupation du logement au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente pour les besoins de cette dernière.

 

De leur coté, les contribuables faisaient valoir de nombreux éléments de fait attestant de l’effectivité de leur résidence principale :

 

- un avis de taxe d’habitation à cette adresse et faisant état d’une imposition en tant que résidence principale ;

 

- une lettre de la ville adressant à Monsieur A une carte de stationnement au titre de sa résidence dans le 9e arrondissement ;

 

- des courriers de leur banque et compagnie d’assurance faisant état de la prise en compte de leur changement d’adresse ;

 

- une facture d’électricité de 1 000 kwh.

 

La décision de la Cour administrative d’appel

 

La Cour relève tout d’abord que la facture d’électricité correspond à une consommation normale pour un foyer de quatre personnes contrairement à la position retenue par le tribunal administratif en première instance.

 

Ensuite, la Cour énonce que :

 

« la seule circonstance que l’occupation de la résidence principale, d’une durée de 8 mois et demi, ait été brève, n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération prévue par les dispositions de l’article 151 U II 1° du CGI […] ; qu’il en va de même de la circonstance que la cession soit intervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières ».

 

Il résulte de cette décision que les contribuables A avaient bien leur résidence effective dans cet appartement, qu’ils pouvaient à ce titre bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée.

 

Clara DUBRULLE

Vivaldi Avocats


[1] BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812 n° 20 et suivants 

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